不動産の売買契約の解除

売買契約の解除

不動産の売買契約であっても、契約を解除する際の手続きは、他の契約における解除手続きと変わりません。
すなわち、原則として、①相手に対して、「相当の期間までに、まだ履行されていない債務を早く行なってくれ」という通知を出し（債務履行の催告）、②相手が相当の期間を経過しても、なお債務を履行しないことを確認した上で、契約を解除する旨を通知する（契約解除の意思表示）ことで、契約は解除されます。

では、瑕疵がある場合には解除できるの？

買った土地や建物に瑕疵があることを理由に不動産の売買契約を解除する場合、売り主としては、売買契約上の本来の売主の債務を履行し終わっていることが通常なので、買い主としては、「売買契約の債務をちゃんと履行してくれ。履行してくれないと解除するぞ」という主張はできません。
なぜなら、売買契約における本来の売り主の債務とは、売った土地や建物の所有権を買い主に移転させることをいうので、買主が買った土地や建物の瑕疵に気づいたということは、基本的にはその移転は終わっているはずだからです。
そこで、買い主としては、まず、不動産の瑕疵の修補等を求める追完請求や、瑕疵による代金減額請求に応じるよう催告することになります（追完請求や代金減額請求については「不動産の瑕疵」を参照）。
そして、売り主が、期限までに瑕疵の修補や代金減額等に応じない場合には、売買契約を解除できることになります。

契約を解除できない場合もある

しかし、逆に言うと、上記のように買い主が追完請求や代金減額請求をした際に、売主が瑕疵の修補や代金減額に素直に応じた場合、買主はこの売買契約を解除することができません。

特に「相当な期間」との関係で、解除できない場合も多い

すこし細かい話になりますが、上記の①「早く債務を履行してくれ」という債務履行の催告の際に指定する期限は、「売主がその債務を履行するためにはこれくらいの期間がかかるだろう」という客観的に「相当の期間」でなければなりません。仮に、この①債務履行の催告において、この「相当の期間」よりも短い期限を指定したとしても、債務の履行に必要な「相当の期間」が経過するまでは、解除はできません。
また、購入した不動産に瑕疵があった場合、買主がその瑕疵の修補をするよう催告したとすると、不動産の瑕疵修補にはそれ相当の大掛かりな工事が必要となりますので、契約解除までの「相当の期間」はおのずと長くなります。
そのため、買った土地建物に瑕疵があったことを理由にその売買契約を解除することを希望し、瑕疵の修補や代金減額の催告とこれがなかった場合の契約解除の意思表示を通知したとしても、売主の対応次第では、まだ「相当な期間」が経過していないと判断され、契約を解除できないことがあり得ます。

催告をせずにいきなり契約の解除をすることはできるの？

この債務履行の催告なしに売買契約を解除する方法は皆無ではありませんが、そのためには、土地や建物の瑕疵の存在により、買主が売買契約をした目的を達成できないことが認められなければなりません。
しかし、売買契約における買主の基本的な目的は、目的物である商品の所有権を得ることであり、これは瑕疵のある土地や建物であっても実現可能です。とすると、ストレートに考えると、たとえ瑕疵があるとはいっても、土地や建物を受け取っている以上、売買契約をした目的を達成できないと言うことはできません。

〜変化球として、利用目的が決まっていたと主張する方法が考えられるけど〜

そこで、買主としては、売買契約において、この本来の目的以外に利用目的（例えば、この土地は住むために買う、等）が決まっていて、買った土地や建物に瑕疵がある現状では、この利用目的が達成できないと主張し、それを証明することが考えられます。
しかし、不動産の売買契約書では、この利用目的等が明記されていることは珍しく、利用目的の存在を証明することが困難なケースが多いです。
また、利用目的が証明できたとしても、瑕疵のある現状ではその目的が達成できないことを説明するためには、建築設計の専門的見地が必要不可欠であり、一般の方では極めて困難です。
ですので、基本的には、催告なしの売買契約の解除が認められるケースは、極めて少ないと言わざるを得ません。

売買契約の手付解除

売買契約の中には、契約を締結した後、最初に買主が購入代金の一部に相当する金額を支払い、その後に買主の残金の支払いや売主の目的物引渡しが行われるタイプのものがあります。
この先立って支払う購入代金の一部に相当する金額のことを「手付」といい、不動産の売買契約では多くのケースでこの手付の交付がされています。
この手付の交付がされた売買契約では、通常の売買契約では存在しないいわゆる「手付解除」と呼ばれる契約解除の方法が存在します。

手付って何？

そもそも手付とは、売買契約を結んだ時から最終的な代金を支払う時までの間に、売買の当事者の一方が相手に対して渡すお金のことを言います。
厳密にいうと、この手付は売買の代金とは別のものです。そこで、本来であれば、売買契約の時点で買主が売主に手付を支払った後、買主の代金支払いと売主の売買した物の引渡しが無事に完了したら、買主に返されるはずです。
しかし、この場合、買主が代金総額を支払った後に先立って支払った手付を返してもらうと、同じ相手にお金を支払った上で今度はお金を返してもらうということで、２度手間になってしまいます。そこで、ほとんどのケースでは、買主は、売買の代金総額から手付の金額を引いた残額のみ支払うという取扱いをしています。

手付には３つの種類がある

売買契約における手付の役割は、大きく分けて３種類あります。それが、証約手付、違約手付、解約手付です。
なお、具体的な事案の中では、手付は必ず１つの役割に分類できるわけではなく、むしろ1つの手付に複数の役割があるケースが多数を占めます。
そこで、その手付が、３つのうちのどれに該当するのかを考える場合には、常に３つの役割すべてについて検討する必要があります。

証約手付

証約手付とは、契約締結の証として交付される手付のことです。簡単に言うと、この証約手付として金銭のやり取りがあれば、契約書等がなくても、契約が締結されたこと自体が相当程度認められます。
また、売買契約におけるほぼすべての手付は、この証約手付に該当しますが、実際にはこの証約手付以外の役割を兼ねているケースが多いです。

違約手付

違約手付とは、契約の中で債務不履行があった場合の損害賠償金について、契約時にあらかじめ交付しておくことを目的とした手付のことをいいます。つまり、いわゆる違約金を先払いしたものです。
この場合、手付を交付した側が債務不履行となった時は、その手付は、受け取った側に損害賠償金として没収されます。
他方、手付を受け取った側が債務不履行となった時は、手付を交付した人に対して、手付を受け取った人が、その手付の倍の金額を支払うことになります。これはつまり、手付を返還した上で、さらに同額の損害賠償金を支払っているわけです。

損害賠償金の金額を事前に確定させる効果もある

この違約手付は、単に違約金を先払いして債務不履行に基づく損害賠償が確実に行われるようにするだけでなく、損害賠償金の金額を予め確定させる効果があります。
そのため、買主が土地の売買契約を結んだ時に違約手付を交付した上で、売主が土地の引渡しをしてくれずに債務不履行となった場合、買主は、実際に生じた損害が手付よりも高額だったとしても、手付の金額の限度でしか損害賠償を請求できません。
逆に、売主は、実際に生じた損害が手付よりも低額であったとしても、手付の金額を損害賠償として支払わなければなりません。

当事者間での合意が必要

このように、売買契約上の手付が違約手付に該当する場合には、両当事者に大きな影響があります。 そこで、手付を違約手付として扱うためには、売買契約の当事者間で違約手付とする旨の合意が必要となります。具体的には、不動産売買における多くのケースでは、売買契約の特約として、違約手付とする旨の規定が契約書に記載されます。

解約手付

解約手付とは、契約において、理由なく契約の解除ができる権利を与えるために、やり取りされる手付です。
具体的には、この解約手付が交付されると、手付を交付した側は、受け取った相手に対して手付を放棄する旨を通知すれば、特に理由なくその売買契約を解除できます（「手付解除」といいます）。
他方、手付を受け取った側は、交付した人に対して、手付の倍の金額を支払えば、特に理由なく売買契約を解除することが可能です。
もっとも、当事者のどちらかが、契約上の債務を履行しようと必要な準備行為を始めた後は（「履行の着手」といいます）、履行の着手をした人を保護するため、もう一方の当事者は、手付解除ができなくなります。

売買契約での手付は原則として解約手付

売買契約において手付を交付した場合は、原則として、この解約手付に該当します。
もっとも、交付される手付を解約手付として扱わない旨の特約が契約書にある等、特段の理由がある場合には、解約手付にはなりません。

不動産の売買契約における手付解除の効果

不動産の売買契約において手付が交付される場合、「解約手付と違約手付とを兼ねる」というように特約として契約書に記載した上で、買主が売主に対して手付を交付するケースが多数を占めます。
そのため、売主が不動産を買主に引き渡すための手続を始めるといった、債務の履行の着手をする前であれば、買い主は既に交付した手付を放棄する旨を通知して、理由を問わずに売買契約を解除することができます。
また、手付解除をした場合、それ以上の損害賠償を請求されることはないので、不動産の買主としては、既に交付した手付のみの支出で、自由に売買契約を解除できる結果となります。
そのため、買った土地や建物に瑕疵があったことがわかった時点で、まだ売主が履行の着手をしていないと思われる場合は、既に交付した手付をあきらめることにはなってしまいますが、速やかに手付解除することをおすすめします。